بعد أشهر من الانتظار، صدر «دليل تملك العقار لغير السعوديين». منذ إقرار النظام ولائحته التنفيذية، كان المستثمرون والمطورون والوسطاء العقاريون ينتظرون الدليل لأنه يحول النص القانوني إلى طريق عملي يحتاجونه إذا هم أرادوا الدخول، ويجيبهم على أسئلة جوهرية من قبيل: من يملك؟ أين يملك؟ كيف تبدأ الرحلة؟ وما الحدود التي تفصل بين فرصة استثمارية واضحة ومغامرة غير محسوبة؟
تنبع أهمية الدليل من هذه النقاط تحديداً. فالمملكة العربية السعودية تفتح باباً جديداً في السوق العقارية، علاوة على إعادة ترتيب العلاقة بين المستثمر الأجنبي والمدينة والسوق والمواطن، ضمن تحول اقتصادي وعمراني أوسع تتوسع فيه المدن السعودية، وترفع فيه المشاريع الكبرى جاذبية السوق، ويبحث فيه رأس المال الأجنبي عن بيئة واضحة قبل أن يبحث عن أصل عقاري مربح. من هنا جاءت فكرة «التوازن العقاري» بوصفها إحدى الكلمات المفتاحية في «دليل تملك العقار لغير السعوديين» الذي أصدرته الهيئة العامة للعقار بنسخته المحدّثة في 23 يونيو/ حزيران 2026.
ضمن هذا السياق، تحركت شركة «البوابة الدولية للاستثمار IIG» سريعاً باتجاه السوق الدولية، في خطوة يمكن قراءتها بوصفها استجابة عملية لما تتوقعه القيادة السعودية من العاملين في القطاع العقاري والاستثماري: تحويل التشريعات الجديدة إلى فرص قابلة للشرح والتطبيق، وعدم الاكتفاء بانتظار المستثمر، بل الذهاب إليه، وتعريفه بالفرص، وفتح مسار منظم أمامه للدخول إلى السوق السعودية.
وقال د. محمد بن وليد السويدان، الرئيس التنفيذي للشركة، في تصريح خاص لأرابيسك لندن – السعودية، إن:
“البوابة الدولية للاستثمار بادرت، تعقيباً على قرار الموافقة على اللائحة، إلى تنظيم فعاليات في لندن لتعريف المستثمر الأجنبي بالتشريعات الجديدة، وتسهيل دخول الاستثمار الأجنبي إلى السوق العقارية السعودية.”
وأوضح السويدان أن هذه التحركات تشمل:
“إقامة معرض عقاري في لندن مطلع أغسطس القادم 2026، إلى جانب المشاركة في فعالية البرلمان البريطاني، لما تمثله هذه المشاركات من فرصة لتعزيز الحضور الدولي، واستعراض الفرص الاستثمارية، وبناء شراكات استراتيجية تسهم في تحقيق أهداف اللائحة، وتعزيز جاذبية الاستثمار في السوق العقارية السعودية.”
بهذا المعنى، لا يقف الدليل عند حدود الشرح القانوني. إنه وثيقة تشغيل لسوق جديدة نسبياً في علاقتها بالمستثمر غير السعودي، وسند مهم للشركات التي تريد أن تنقل الفرصة السعودية إلى الخارج بلغة واضحة: توجد فرص، وتوجد ضوابط، وتوجد منصة، وتوجد خريطة، ومن يريد الدخول إلى السوق عليه أن يبدأ من الطريق الصحيح.
حوكمة سوقية لازمة
ينظم الدليل المحدث تملك العقار غير السعوديي وتشمل الفئات المستفيدة: الأفراد المقيمين، وحاملي الإقامة المميزة، والأفراد غير المقيمين، ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي، والشركات غير السعودية، والكيانات غير الربحية غير السعودية، إضافة إلى أشخاص اعتباريين آخرين تحددهم الأحكام المنظمة.
تبدأ رحلة التملك من تحديد الصفة القانونية قبل اختيار العقار. وهذه نقطة حاسمة في أي سوق تريد أن تتحول من سوق واسعة الاحتمالات إلى سوق واضحة الإجراءات. فغير السعودي ليس حالة واحدة، والشركة ليست كالفرد، والمقيم ليس كغير المقيم، ومواطنو دول مجلس التعاون لهم مسارهم الخاص ضمن الأحكام المنظمة.
بالنسبة إلى غير المقيم، يشترط الدليل الحصول على هوية رقمية، وفتح حساب بنكي داخل المملكة، وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية الرقمية. أما الشركات الأجنبية فتلتزم بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار، والإفصاح عن الملاك أو المسيطرين المباشرين وغير المباشرين، وتعيين ممثل نظامي يحمل هوية صادرة وفق أنظمة المملكة، وفتح حساب بنكي داخل البلاد. وتنص اللائحة على وجوب الإفصاح عن التغييرات الجوهرية خلال 15 يوماً من تاريخ حدوثها. وبالمثل، يتم التعامل مع المؤسسات غير الربحية غير السعودية عبر مسار تسجيل وإفصاح يضمن معرفة الجهة المالكة أو المسيطرة.
وتأتي «النطاقات الجغرافية» كأحد أهم أدوات الضبط في هذا التنظيم. فالتملك له في بعض الأماكن شروط محددة، كما هي الحال في مكة المكرمة والمدينة المنورة، إذ اشترط الدليل أن يكون المالك فرداً مسلماً، في حين أتاح للشركات (التي يساهم فيها غير سعوديين) التملك واكتساب الحقوق العينية داخل النطاقات المحددة بما في ذلك المدينتين المقدستين وفق ضوابط وأحكام اللائحة.
حتى الرياض وجدة، وهما الواجهتان الحضريتان الرئيستان في المملكة، لا تظهران في الدليل بوصفهما مساحتين مفتوحتين دون حدود. فالتملك داخلهما يرتبط بنطاقات جغرافية محددة تراعي احتياجات النمو الحضري وتطور السوق. لكن يبقى هناك استثناء مهم: إن كنت من مواطني إحدى دول مجلس التعاون الخليجي، يمكنك أن تتملك عقاراً بقصد السكن أو الاستثمار حتى لو كان خارج النطاقات الجغرافية المحددة، باستثناء مكة والمدينة.
النواحي الإجرائية
من الناحية الإجرائية، يحاول الدليل أن يجعل عملية التملك قابلة للفهم والتنفيذ. تبدأ الرحلة بتجهيز المتطلبات الأساسية، ثم اختيار العقار المناسب، والتحقق من وقوعه ضمن النطاقات المعتمدة، من بين المدن المسموح بها، ثم الدخول إلى منصة «عقارات السعودية»، واستكمال خدمة التحقق من متطلبات التملك، وإصدار شهادة الأهلية، ثم إتمام الشراء وسداد الرسوم والضرائب ونقل الملكية إلكترونياً.
وكما هو متوقع، فالمنصة تختصر وقتاً طويلاً، لكنها أيضاً تضبط العلاقة بين طالب التملك والجهات الرسمية. فالسجل العقاري يوثق الملكية ويقلل احتمالات الالتباس والنزاع، والدفع الإلكتروني يسهل المعاملة ويرفع مستوى الشفافية المرتبطة بمالية العقار.
يمكن عبر هذه الشفافية والموثوقية الإجرائية بناء الثقة مع المستثمرين الأجانب في أنهم سيسيرون في مسار واضح. كما يمكن للسعوديين الاطمئنان إلى أن سوق العقارات ستبقى ضمن الرقابة والتنظيم، مما يبني أسساً صلبة لاستثمارات طويلة الأجل.
تأتي هذه النقطة في لحظة تحتاج فيها السوق إلى قراءة هادئة. فقد سجل مؤشر أسعار العقارات في السعودية انخفاضاً سنوياً قدره 1.6 في المئة في الربع الأول من 2026، مدفوعاً بتراجع أسعار القطاع السكني 3.6 في المئة، في حين ارتفعت أسعار القطاع التجاري 3.4 في المئة. هذا التباين بين السكني والتجاري يشرح لماذا لا يمكن التعامل مع السوق العقارية ككتلة واحدة، ولماذا يحتاج التنظيم إلى نطاقات وضوابط مختلفة بحسب المدينة ونوع العقار والغاية من التملك.
الهدف الوطني والتحديات
تراهن السعودية من الناحية الاقتصادية على أن يؤدي التنظيم إلى زيادة المعروض العقاري، ورفع جودة المشاريع المنفذة، واستقطاب مطورين وشركات نوعية، وكذلك تنشيط قطاعات متممة مثل الوساطة، والمقاولات، والبناء، والتقييم، وإدارة المرافق، وإدارة الأملاك، والاستشارات القانونية والهندسية. إن تنشيط هذه القطاعات يعني في الواقع تنشيط قطاع البناء بأكمله، وهو قطاع ارتبط في السعودية بالاستقرار السكني وفرص العمل ونمو المدن.
تصبح هذه المسألة أكثر حساسية إذا نظرنا إلى مسار تملك المواطنين للمساكن، فقد بلغت نسبة تملك الأسر السعودية للمساكن 65.4% بنهاية عام 2024، متجاوزة مستهدف 2025 البالغ 65%، في حين يبقى المستهدف الأوسع الوصول إلى 70% وفق رؤية 2030. كما استفادت أكثر من 122 ألف أسرة من الدعم السكني خلال عام 2024، وتمكنت أكثر من 21 ألف أسرة مستحقة من تملك مساكنها عبر مسارات الإسكان التنموي. لذلك فإن أي انفتاح على المستثمر غير السعودي يتم قراءته بجانب هذا الهدف الوطني، لا خارجه.
لكن التحديات تبقى قائمة. السوق العقارية السعودية، رغم الخبرات الكبيرة داخلها، تبقى من الأسواق النامية بسرعة، وتحتاج إلى جذب رأس المال، وكذلك إلى منع تحوله إلى قوة ضغط على السكن والأسعار. يمكن أن نفهم ضمن هذا السياق أهمية النطاقات الجغرافية، والاشتراطات، والإفصاح، والسجل العقاري. فعبر هذه الآليات يمكن جعل الاستثمار أكثر اتساقاً مع قدرة المدن وحاجات السكان.
اللافت أن الأرقام العامة تدعم هذا المنحى بدورها. فقد نما الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي للسعودية 3٪ في الربع الأول من 2026 مقارنة بالربع نفسه من 2025، مع نمو الأنشطة غير النفطية 2.9%. هذه الخلفية تعطي ملف العقار معنى أوسع من بيع وشراء الوحدات، لأنه يتحرك داخل اقتصاد يريد توسيع قاعدة النشاط غير النفطي، وربط الاستثمار بالمشاريع والخدمات والطلب الحضري.
لكن القوانين، رغم وضوحها، لا تكفي وحدها لجذب المستثمرين الأجانب. فهؤلاء بعد أن يقرؤوا النصوص القانونية، يراقبون عن قرب آليات تطبيقها وشرحها، وآليات فتح الطريق أمامهم، والمؤسسات التي تترجم مساهماتهم إلى فرص فعلية.
لهذه التحركات التي تقوم بها الشركات دلالة مهمة. فالانتقال إلى منصات دولية مثل لندن يعني إدماج التنظيم في الخطاب الاستثماري العابر للحدود. المقصود هو الترويج بالتأكيد، ولكن أيضاً شرح المسار الجديد للمستثمر الذي يريد أن يعرف أين يدخل، وكيف يدخل، وما الحقوق والالتزامات التي تنتظره بعد الدخول وأثناءه.
يمكننا، في النهاية، أن ندرك دون جهد أن فتح السوق العقارية أمام غير السعوديين ليس هدفاً قائماً بذاته، بل وسيلة لإعادة ترتيب القطاع العقاري السعودي بحيث يفيد غير السعوديين والسعوديين معاً، وذلك عبر عناصر تشكل مجتمعة تنظيماً بسيطاً وفاعلاً لا يضع شيئاً على حساب آخر. هذا التنظيم مهم بوصفه جزءاً من التحولات الاقتصادية والحضرية في السعودية، وينبغي أخذه في الحسبان عند دراسة أي استثمار قادم.
اقرأ أيضاً: معرض IIG العقاري: أكبر معرض عقاري سعودي يُقام في المملكة المتحدة
